Capita sovente agli inquilini di imbattersi in richieste dei proprietari di casa che decidono di alienare l’immobile locato e impongono per tale ragione ai conduttori il rilascio immediato dello stesso. Tale condotta è lecita? Vediamo cosa prevede la legge a riguardo e quali sono i diritti degli inquilini.
La Normativa di Riferimento
In Italia, i rapporti tra proprietario e inquilino sono disciplinati prevalentemente dalla Legge 431/1998. Questa normativa stabilisce i diritti e i doveri di entrambe le parti, con l’obiettivo preminente di garantire una certa stabilità abitativa agli inquilini.
Durata e Rinnovo del Contratto di Locazione
I contratti di locazione ad uso abitativo generalmente hanno una durata minima di 4 anni, con un rinnovo automatico di altri 4 anni (contratto 4+4). Il nostro ordinamento prevede anche contratti di locazione ad uso transitorio e contratti a canone concordato (3+2), che richiedono presupposti e requisiti particolari per poter essere ritenuti validi e prevedono durate diverse. Per non appesantire il discorso, ci concentriamo sul contratto più diffuso: il contratto a canone libero (4+4).
La Disdetta del Contratto
Alla prima scadenza del contratto (decorsi i primi 4 anni), il proprietario può intimare disdetta solo laddove ricorrano specifiche e determinate circostanze tassativamente e espressamente indicate dalla legge, quali a titolo esemplificativo, tra le più rilevanti e frequenti:
- Necessità di destinare l’immobile a uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori o di un familiare stretto;
- Necessità di effettuare rilevanti lavori di ristrutturazione che coinvolgano l’intero stabile o la demolizione per la realizzazione di nuove costruzioni;
- Vendita dell’immobile a terzi, ma solo se l’acquirente intende destinare l’immobile a uso abitativo proprio e se il locatore non è proprietario, nel medesimo Comune, di altro immobile diverso da quello adibito ad abitazione di residenza.
Preavviso e Modalità
In caso di disdetta alla prima scadenza, il proprietario deve inviare, a mezzo raccomandata A/R, una comunicazione scritta all’inquilino, rispettando il termine di almeno sei mesi di preavviso. Se non viene tempestivamente intimata la disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni, alle medesime condizioni.
Seconda Scadenza del Contratto
Alla seconda scadenza (dopo 8 anni), il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto senza dover fornire una motivazione specifica, oppure può decidere di stipularne uno nuovo, prevedendo condizioni differenti. Tuttavia, anche in questa seconda ipotesi, è generalmente richiesto un preavviso di sei mesi.
Tutela dell’Inquilino
Durante il periodo di validità del contratto, l’inquilino gode di una certa stabilità abitativa. Il proprietario non può intimare il rilascio dell’immobile senza una giusta causa e senza adire le vie legali. Da ciò consegue che l’inquilino non può essere obbligato a rilasciare l’immobile semplicemente perché il proprietario desidera venderlo e conseguire così un prezzo di vendita più elevato.
Se il locatore decide di alienare l’immobile dopo solo un anno di locazione, il contratto di locazione sarà opponibile al nuovo acquirente, che subentrerà nello stesso, senza alcun potere di modificarlo e rinegoziarlo. Il venditore non può obbligare il conduttore a rilasciare l’immobile o azionare un procedimento di sfratto; il contratto di locazione proseguirà sino alla naturale scadenza alle medesime condizioni pattuite inizialmente.
Diritto di Prelazione
Il locatore che intenda alienare l’immobile prima della prima scadenza contrattuale, dovrà necessariamente trasmettere al conduttore una lettera raccomandata A/R, indicando espressamente prezzo e altre condizioni di vendita. L’inquilino avrà 60 giorni di tempo per decidere se acquistarlo, esercitando il diritto di prelazione. Se l’inquilino non intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste, il locatore potrà alienarlo a terzi, ma solo alle medesime condizioni non accettate dal conduttore.
Accordo tra le Parti
È sempre possibile che proprietario e inquilino trovino un accordo per una risoluzione consensuale e anticipata del contratto, trovando una soluzione condivisa che contempli le esigenze di entrambi.
Conclusioni
In sintesi, il proprietario non può imporre unilateralmente all’inquilino di rilasciare l’immobile solamente perché intende conseguire un prezzo maggiore. Gli inquilini hanno il diritto di esercitare il diritto di prelazione, nei termini e con le modalità sopra descritte e, qualora non intendessero acquistare, hanno comunque diritto di permanere all’interno dell’immobile sino alla naturale scadenza del contratto, salvo diversi accordi tra le Parti.
Se sei un inquilino preoccupato per una possibile richiesta di rilascio immediato o un proprietario che desidera vendere il proprio immobile senza incorrere in gravi conseguenze, è fondamentale conoscere tutti i tuoi diritti e doveri. Per ulteriori informazioni o assistenza legale, non esitare a contattarci.
